Biaya dan Prosedur Saat Keluar dari Rumah Sewa di Jepang: Pemulihan Kondisi (Genjō Kaifuku), Pengembalian Shikikin, dan Pemberitahuan Keluar

Empat hal yang perlu diketahui dulu

• Saat keluar, penyewa tidak harus mengembalikan kamar ke kondisi saat pertama disewa. Menurut pedoman Kementerian Pertanahan, genjō kaifuku (原状回復, pemulihan kondisi) berarti memperbaiki kerusakan dan noda yang timbul karena kesengajaan atau kelalaian penyewa.
• Keausan karena pemakaian wajar (tsūjō sonmō) dan perubahan karena waktu (keinen henka) tidak termasuk kewajiban penyewa untuk memperbaiki (Pasal 621 Hukum Perdata).
• Shikikin (敷金, uang jaminan) dikembalikan setelah kamar diserahkan, dikurangi tunggakan sewa dan sejenisnya (Pasal 622-2 Hukum Perdata).
• Pemberitahuan keluar dibuat sebelum batas waktu yang ditentukan kontrak, secara tertulis. Foto saat masuk mencegah masalah.

1. Alur keluar (perkiraan)

2. Pemberitahuan pembatalan

• Buku panduan Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi, dan Pariwisata Jepang (MLIT) versi bahasa Indonesia menyebutkan bahwa pemberitahuan keluar dibuat secara tertulis dalam jangka waktu yang ditentukan kontrak (biasanya 1-2 bulan sebelumnya).
• Dalam kontrak sewa standar (chintai jūtaku hyōjun keiyakusho) Kementerian (contoh formulir), penyewa memberi tahu pembatalan minimal 30 hari sebelumnya; jika kurang dari 30 hari, penyewa membayar sewa 30 hari. Namun jangka waktu sebenarnya berbeda tiap kontrak, jadi periksa kontrak Anda.
• Sebaiknya pemberitahuan dibuat dalam bentuk yang tersimpan, seperti surat atau e-mail.

3. Genjō kaifuku: siapa membayar apa

Pedoman membagi kerusakan menjadi tiga.

1. Perubahan karena waktu (perubahan alami seiring waktu)
2. Keausan wajar (keausan dari pemakaian biasa)
3. Kesengajaan, kelalaian, atau pelanggaran kewajiban kehati-hatian (zenkan chūi gimu) penyewa, yaitu tidak memakai barang dengan hati-hati

Penyewa hanya membayar nomor 3.

Contoh (dari pedoman)

Pertimbangan lama pakai

Walaupun penyewa yang membayar, semakin lama ditinggali, bagian yang dibayar semakin kecil. Dalam pedoman, wallpaper (kurosu) dan karpet dianggap nilainya hampir 1 yen setelah 6 tahun. Pada kamar yang ditinggali lama, penyewa mungkin tidak perlu membayar penuh wallpaper. Namun barang habis pakai seperti kertas shōji dan permukaan tatami tidak dihitung dengan lama pakai.

4. Klausul khusus (tokuyaku)

Kontrak kadang berisi klausul khusus seperti “biaya pembersihan saat keluar ditanggung penyewa”. Menurut pedoman, agar klausul yang membebankan keausan wajar kepada penyewa sah, ketiga syarat berikut harus terpenuhi.

1. Klausul itu diperlukan dan ada alasan objektif dan wajar, termasuk tidak berlebihan
2. Penyewa mengetahui bahwa ia memikul kewajiban lebih besar dari biasanya
3. Penyewa menyatakan setuju memikul beban itu

Sebelum kontrak, baca klausul khusus tentang biaya keluar dan tanyakan yang belum jelas. Artikel ini tidak dapat menilai sah tidaknya klausul tertentu. Jika tidak setuju, konsultasikan ke 188.

5. Pengembalian shikikin

• Menurut Pasal 622-2 Hukum Perdata, shikikin adalah uang yang dikembalikan setelah kamar diserahkan, dikurangi tunggakan sewa dan sejenisnya (dicantumkan tegas dalam revisi April 2020). Jika tidak ada potongan, prinsipnya dikembalikan penuh.
• Dalam kontrak standar, pemilik menunjukkan rincian potongan kepada penyewa. Jika biaya lebih besar dari shikikin, Anda membayar selisihnya.
• Menurut Pusat Konsumen Nasional, konsultasi banyak berupa “shikikin tidak dikembalikan” dan “ditagih melebihi shikikin”; pada tahun anggaran 2025 ada 14.711 kasus.

6. Serah terima dan catatan foto

• Pedoman dan Pusat Konsumen Nasional sama-sama menganjurkan memeriksa kondisi kamar bersama pihak pemilik saat masuk dan saat keluar, dengan foto dan catatan.
• Rekam goresan dan noda dengan foto yang menunjukkan tanggal. Dengan catatan saat masuk, jelas bahwa goresan itu sudah ada sebelumnya. Hal yang dikatakan saat serah terima sebaiknya diminta secara tertulis.

7. Jika tidak setuju dengan tagihan

• Pusat Konsumen Nasional menganjurkan meminta penjelasan rincian biaya lalu berunding. Tempat konsultasi: hotline konsumen 188 (nomor yang menghubungkan ke pusat konsumen terdekat).
• Layanan informasi multibahasa Houterasu (0570-078377, hari kerja 09.00-17.00) memperkenalkan sistem hukum dan tempat konsultasi secara gratis dalam bahasa asing, termasuk bahasa Indonesia (panggilan tiga pihak dengan penerjemah; bukan konsultasi hukum itu sendiri).
• Lihat juga “Biaya awal sewa dan alur kontrak” dan “Aturan hidup di rumah sewa”.

Catatan penting

Artikel ini berisi informasi umum. Kami tidak memberikan penilaian hukum. Isi kontrak berbeda tiap perusahaan. Jika bermasalah, konsultasikan ke hotline konsumen 188 dan sejenisnya.